Kuolinpesän lainhuuto

Päivitetty 8.11.2026 · Sisällöstä vastaa Koodisto Digital

Lainhuuto tarkoittaa, että kiinteistön omistus merkitään Maanmittauslaitoksen rekisteriin. Omistus siirtyy perinnönjaolla, testamentilla tai osituksella eli puolisoiden omaisuuden jaolla, ja lainhuuto kirjaa sen. Kiinteistön asiat etenevät yleensä tässä järjestyksessä: perunkirjoitusta varten tilataan lainhuutotodistus, perunkirjoituksen jälkeen kuolinpesälle voi hakea selvennyslainhuudon, ja perinnönjaon jälkeen kiinteistön saaja hakee lainhuudon.

Pitääkö kuolinpesän hakea lainhuutoa?

Kuolinpesälle haettava lainhuuto on selvennyslainhuuto. Kun kuolinpesässä on useita osakkaita, maakaaressa ei ole määräaikaa sen hakemiselle. Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan se kannattaa hakea, kun perunkirjoitus on tehty.

Kuuden kuukauden määräaika koskee sitä, joka saa kiinteistön perinnönjaossa, testamentilla tai osituksessa, ja se alkaa vasta, kun jako, testamentti tai ositus on saanut lainvoiman. Lainvoima tarkoittaa, ettei jakoa, testamenttia tai ositusta voi enää moittia eli riitauttaa.

Poikkeus on ainoa perillinen: hänen aikansa alkaa perunkirjoituksen määräajan päättymisestä tai, jos kiinteistö pitää ensin erottaa osituksessa, osituksen lainvoimasta.

Testamentin lainvoimaan vaikuttaa perillisten moiteaika, joka alkaa testamentin tiedoksiannosta.

Jos leski saa kiinteistön osituksessa, hän hakee lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun ositus on saanut lainvoiman. Jos testamentti antaa vain käyttö- ja hallintaoikeuden, esimerkiksi leskelle, saaja ei hae lainhuutoa. Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan hän voi hakea käyttö- ja hallintaoikeuden rekisteröintiä.

Omakotitalo, metsätila, kesämökki tai vuokratontti

Metsätilaan sekä omalla tontilla olevaan omakotitaloon tai kesämökkiin haetaan lainhuutoa samalla tavalla kuin muuhun kiinteistöön. Jos talo tai mökki on vuokratontilla, lainhuudon sijaan haetaan yleensä vuokraoikeuden siirron kirjaamista vastaavin määräajoin.

Tarvitaanko perityn asunnon lainhuutoa?

Taloyhtiön asuntoon ei haeta lainhuutoa, koska asunto-osake ei saa lainhuutoa. Sen omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Omalla tontilla oleva omakotitalo on kiinteistö, ja siihen haetaan lainhuutoa kuten muuhun kiinteistöön.

Maanmittauslaitoksen mukaan asunnolla on omat määräaikansa, ja myöhästymisestä voi tulla maksu. Säännöt riippuvat siitä, onko asunnolla paperinen osakekirja vai sähköinen omistajamerkintä, joten oma tilanne kannattaa tarkistaa Maanmittauslaitoksen sivulta omistuksen rekisteröinnin määräajat.

Maanmittauslaitoksen mukaan huoneiston omistuksen selventäminen eli kuolinpesän osakkaiden merkitseminen rekisteriin ei ole pakollista.

Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan kuolinpesän on silti ilmoitettava huoneistotietojärjestelmään yhteyshenkilö ja hänen postiosoitteensa, koska ne eivät välity väestötietojärjestelmästä. Taloyhtiö voi käyttää näitä yhteystietoja yhtiökokouskutsun ja muun osakkaalle kuuluvan tiedon toimittamiseen.

Yhteystiedot voi ilmoittaa erillisellä lomakkeella tai selventämisen yhteydessä. Muista kuolinpesän osoiteasioista kerrotaan sivulla kuolinpesän osoitteenmuutos.

Mitä tarkoittaa selvennyslainhuuto?

Selvennyslainhuudossa jakamattoman kuolinpesän osakkaiden nimet merkitään rekisteriin. Maanmittauslaitos käyttää siitä myös nimeä ”omistuksen selventäminen”. Selvennys ei jaa kiinteistöä eikä siirrä sitä kenellekään. Kiinteistö kuuluu sen jälkeenkin jakamattomalle kuolinpesälle.

Maanmittauslaitoksen mukaan selvennyslainhuuto helpottaa kiinteistön myyntiä, koska siitä näkee kaikki kuolinpesän osakkaat eikä ostajalle tarvitse antaa perukirjaa liitteineen. Kun osakkaat on merkitty rekisteriin, he voivat hoitaa kuolinpesän asioita Maanmittauslaitoksen verkkopalveluissa, myös sähköisen kiinteistökaupan.

Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan selvennyslainhuutoa voi hakea kuka tahansa kuolinpesän osakas, eikä muiden osakkaiden valtakirjaa tai allekirjoitusta tarvita. Hakemukseen merkitään silti kaikki osakkaat.

Onko selvennyslainhuuto pakollinen?

Maakaari ei velvoita hakemaan selvennyslainhuutoa, eikä sille ole määräaikaa. Jos selvennyslainhuutoa ei haeta, lainhuuto on rekisterissä edelleen vainajan nimissä. Tilanne voi jatkua vuosia: Maanmittauslaitoksen mukaan selvennyslainhuuto puuttuu 230 000 kiinteistöltä (tiedote 8.7.2026).

Lainhuuto vai selvennyslainhuuto?

Selvennyslainhuuto haetaan, kun kiinteistö kuuluu vielä jakamattomalle kuolinpesälle. Lainhuuto haetaan, kun kiinteistö on siirtynyt jollekulle perinnönjaossa, testamentilla tai osituksessa. Ainoa perillinen hakee Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan suoraan lainhuutoa.

Osittaisessa perinnönjaossa jaetaan vain osa pesän omaisuudesta. Jos kiinteistö jätetään jakamatta, se jää kuolinpesän haltuun, ja Maanmittauslaitoksen mukaan sille kannattaa silloin hakea selvennyslainhuuto.

Mitä papereita lainhuutoon tarvitaan?

Selvennyslainhuutoon ja perintöön perustuvaan lainhuutoon liitetään vainajan perukirja ja sukuselvitykset. Perinnönjaossa liitteenä on lisäksi perinnönjakokirja. Testamentilla saadussa kiinteistössä liitetään testamentti ja selvitys sen lainvoimaisuudesta. Maanmittauslaitoksen mukaan lainvoimaisuustodistuksen saa käräjäoikeudesta.

Kaikkien tilanteiden liitteet ovat tilannetaulukossa, ja oman tilanteen liitteet näkee myös Maanmittauslaitoksen asiointiapurista.

Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan kopiot asiakirjoista riittävät, ja ne voi lähettää pdf- tai jpg-tiedostoina. Jos skannaus ei onnistu, myös hyvälaatuinen valokuva käy. Maanmittauslaitos voi kuitenkin pyytää lisäselvitystä.

Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan Digi- ja väestötietoviraston vahvistama perukirja käy sukuselvitysten sijaan. Vahvistus on vapaaehtoinen ja maksullinen, ja perukirjan vahvistamisesta on oma kappaleensa perukirjasivulla.

Perukirja lainhuudon liitteenä

Perukirjasta ja sukuselvityksistä näkyy, ketkä ovat kuolinpesän osakkaat. Selvennyslainhuutoa ja perintöön perustuvaa lainhuutoa varten Maanmittauslaitos pyytää vainajan perukirjan ja sukuselvitykset. Se on sama perukirja, joka laadittiin perunkirjoituksessa, myös silloin, kun omaiset tekivät sen itse. Hakemukseen liitetään kopio allekirjoitetusta perukirjasta.

Pesäkirjan lomakkeella kiinteistölle voi kirjata kiinteistötunnuksen, joka tulostuu perukirjaan.

Sukuselvitykset liitetään siihen perukirjan kappaleeseen, joka jää kuolinpesälle. Kun kappale säilytetään liitteineen, samat paperit ovat tallessa myöhempää hakemusta varten.

Jos kiinteistö on jäänyt perukirjasta pois, perukirjaa täydennetään täydennysperukirjalla.

Lainhuuto- ja rasitustodistus perunkirjoitusta varten

Ennen perunkirjoitusta kiinteistöstä tilataan lainhuuto- ja rasitustodistus, joilla omaisuus yksilöidään perukirjaan. Lainhuutotodistuksesta näkyy, kenen nimissä kiinteistö on, ja rasitustodistuksesta kiinnitykset ja muut rasitukset. Todistuksia ei liitetä Verohallinnolle toimitettavaan perukirjaan. Molemmat saa Maanmittauslaitokselta, ja hinnat on koottu sivulle perunkirjoituksen muistilista.

Milloin lainhuuto pitää hakea perinnönjaon jälkeen?

Kiinteistön saaja hakee lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Verohallinnon ohjeen mukaan sopimuksella tehty perinnönjako saa lainvoiman kuuden kuukauden kuluttua, jos kukaan ei riitauta sitä. Jos kaikki osakkaat sitoutuvat perinnönjakokirjassa olemaan moittimatta eli riitauttamatta jakoa, jako on lainvoimainen heti.

Vaiheet ovat nämä:

1. Perinnönjakokirja allekirjoitetaan. Miten se laaditaan, selviää sivulta perinnönjako.
2. Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa, ja hakemukseen liitetään vainajan perukirja ja sukuselvitykset, perinnönjakokirja ja testamentti, jos sellainen on.
3. Lainhuuto myönnetään vasta, kun jako on saanut lainvoiman. Maanmittauslaitoksen mukaan hakemuksen voi jättää jo sitä ennen.

Pelkästä perinnöstä ei makseta varainsiirtoveroa. Verohallinnon ohjeen mukaan vero tulee vain siltä osin kuin joku maksaa muille osakkaille kiinteistöstä kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla, esimerkiksi omilla säästöillään tai itse ottamallaan lainalla. Silloin vero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa, ja jos lainhuutoa ei haeta määräajassa, veroa korotetaan.

Mitä tapahtuu, jos lainhuutoa ei hae ajoissa?

Lainhuudolle ei ole Maanmittauslaitoksen maksuissa myöhästymismaksua, toisin kuin asunto-osakkeen rekisteröinnille. Jos varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, pelkkä kirjaamisen laiminlyönti ei Verohallinnon mukaan aiheuta veroseuraamuksia. Jos lainhuutoa ei haeta määräajassa, Maanmittauslaitos voi kuitenkin velvoittaa hakemaan sen ja asettaa uhkasakon. Maanmittauslaitoksen mukaan lainhuutoa haetaan myös silloin, kun kuuden kuukauden määräaika on jo kulunut.

Kauanko lainhuuto kestää?

Maanmittauslaitoksen mukaan lainhuudon ja selvennyslainhuudon keskimääräinen käsittelyaika oli lokakuussa 2026 kuusi kuukautta. Ajantasaiset ajat ovat sivulla hakemusten käsittelyajat.

Paljonko lainhuuto maksaa?

Lainhuuto maksaa 172 euroa kiinteistöä kohden (vuonna 2026), ja sama hinta koskee selvennyslainhuutoa. Jos kuolinpesässä on useampi kiinteistö, maksu peritään jokaisesta. Ajantasainen hinta on Maanmittauslaitoksen hinnastossa.

Jos lainhuutotodistuksessa on vielä edellisen sukupolven nimi

Lainhuutotodistus näyttää, kenelle lainhuuto on viimeksi myönnetty. Jos vainaja ei itse hakenut lainhuutoa tai kiinteistö kuului jakamattomaan kuolinpesään, jossa hän oli osakkaana, todistuksessa voi olla esimerkiksi hänen isänsä tai äitinsä nimi.

Jos vainaja oli osakkaana jakamattomassa kuolinpesässä, hänen perukirjaansa merkitään varoihin hänen osuutensa siihen pesään. Osakkaan kuolemasta on oma kohtansa sivulla kuolinpesän osakkaat.

Jos vainaja ei itse hakenut lainhuutoa, hänen omistuksestaan on maakaaren mukaan esitettävä sama selvitys, joka olisi tarvittu hänen omaan lainhuutoonsa. Jos hän oli saanut kiinteistön perintönä, se tarkoittaa yleensä aiemman vainajan perukirjaa ja sukuselvityksiä sekä perinnönjakokirjaa, jos jako oli tehty. Jos kiinteistö kuuluu edelleen aiemman vainajan jakamattomaan kuolinpesään, tarvitaan yleensä kummankin vainajan perukirja ja sukuselvitykset.

Jos kuolinpesä myy kiinteistön

Kuolinpesä voi myydä kiinteistön myös ilman selvennyslainhuutoa. Silloin ostaja tarvitsee lainhuutoaan varten vainajan perukirjan ja sukuselvitykset sekä mahdollisen testamentin. Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa kuolinpesä voi myydä vasta, kun osakkaat on merkitty rekisteriin.

Kuolinpesän kiinteistön myyntiin tarvitaan kaikki osakkaat tai heidän kirjallisesti valtuuttamansa asiamies. Maakaaren mukaan myyntivaltakirjasta on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Myyntiä varten annetaan siksi oma valtakirja, eikä perunkirjoitusta tai perinnönjakoa varten annettu valtakirja käy siihen sellaisenaan.

Jos kuolinpesällä on pesänselvittäjä, hän tarvitsee kiinteistön myyntiin osakkaiden suostumuksen tai käräjäoikeuden luvan. Osakkaiden yhteisestä päätöksenteosta on lisää sivulla kuolinpesä.

Milloin asia kannattaa viedä juristille?

Tämä sivu kertoo tavallisen kuolinpesän säännöt. Näissä tilanteissa asia kannattaa käydä läpi juristin kanssa:

• perinnönjaossa joku maksaa muille osakkaille kiinteistöstä kuolinpesän ulkopuolisilla varoilla, jolloin voi tulla varainsiirtovero ja rahan saajalle luovutusvoiton vero
• osakas on alaikäinen tai edunvalvonnassa: perinnönjaon jälkeen haettavaan lainhuutoon Maanmittauslaitos pyytää silloin Digi- ja väestötietoviraston luvan ja edunvalvojan tai sijaisedunvalvojan määräyksen
• kiinteistö on testamentattu kuolinpesän ulkopuoliselle: Maanmittauslaitos pyytää silloin osakkaiden ja lesken kirjallisen luvan
• osakkaat ovat eri mieltä, tai pesällä on pesänselvittäjä tai pesänjakaja
• pesä on ollut jakamatta pitkään, ja osakkaita on sillä välin kuollut
• kauppakirja, perinnönjakokirja tai muu asiakirja, jolla vainaja tai joku aiempi omistaja sai kiinteistön, puuttuu, tai panttikirjoja on kadonnut
• leski asuu pesän asunnossa, ja kiinteistö aiotaan myydä tai jakaa
• vainaja asui ulkomailla, kiinteistö on ulkomailla tai osakas asuu ulkomailla